정비사업 추진 호재 ① 신속통합기획 ② 역세권 개발 ③ 모아타운 ④ 도심복합사업 - 39층 복합타운
권리 분석
대항력 - 임차인 순위배당 있으나, 대항력 없음
등기부등본 설정 권리 - 인수 사항 없음 등기부등본
기타사항 * 주민등록 발급담당자에 의하면 전입세대 없으므로 주민등록 발급 대상 아니라고 함. * 전입세대확인서 미발견. * 폐문부재로 소유자 및 점유자들을 만나지 못하여 초인종을 누르고 노크하여도 응답이 없음. * 안내문을 현관문에 부착하였으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능임. * 정**:2024.12.02.자 채권계산서에 의하면 보증금 170,000,000원은 2023.10.12. 전부변제로 확임됨 => 명도 부분 신경 쓰임
시세조사
동 아파트 동일 면적 호가 동일 면적 호가
=> 최근 25년 1월 매매 6.3억 ~ 6.65억 형성
동일지번 매각 사례 => 본건의 전용 80보다 한단계 높은 전용 109의 매각 사례 뿐이다. => 약 6개월 전쯤 로얄층이 약 7억에 낙찰이 됐었다. 같은 기간 매매기록인 7.6억대비 약 10% 다운된 가격으로 낙찰.
인근매각사례 => 비교하기에는 거리가 있거나 입지가 너무 좋지 않아 패스
입찰가 산정 => 마땅히 입찰가 산정에 비교할 사례는 없지만, 2번의 사례에 비교했을 때 6.7억의 90% 가격인 6억 정도로 입찰가를 산정하겠다.
총평
등기부등본 상의 문제는 없어보이지만, 거래량이 많지 않아서 아주 큰 메리트가 있지는 않다.
